Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania to dokument, który w praktyce obrotu nieruchomościami pojawia się bardzo często. Służy do zabezpieczenia transakcji sprzedaży lokalu mieszkalnego przed zawarciem właściwej umowy przyrzeczonej u notariusza. Powinna ona jasno określać strony, przedmiot umowy, cenę oraz termin zawarcia umowy ostatecznej.

Dobrze przygotowany wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania powinien zawierać przede wszystkim: dokładne oznaczenie mieszkania (adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia, udział w nieruchomości wspólnej), precyzyjnie określoną cenę i sposób jej zapłaty, a także zapisy o zadatku lub zaliczce. Kluczowe są również oświadczenia sprzedającego o prawie własności, braku obciążeń oraz zgodzie współmałżonka, jeśli jest wymagana.

Istotnym elementem są także postanowienia dotyczące odpowiedzialności za niewykonanie umowy przedwstępnej, w szczególności co dzieje się z zadatkiem, gdy jedna ze stron uchyla się od podpisania aktu notarialnego. W umowie warto wskazać, czy strony zobowiązują się do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego oraz jaki jest ostateczny termin jej zawarcia. Dzięki temu obie strony wiedzą, jakie mają obowiązki i w jakim czasie muszą je zrealizować.

Poniżej znajdziesz prosty, praktyczny wzór „Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania”, który możesz dostosować do konkretnej transakcji i zapisać jako PDF. Pamiętaj, że w przypadku skomplikowanych stanów faktycznych lub wysokiej wartości nieruchomości warto skonsultować dokument z prawnikiem lub notariuszem.

Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego

zawarta w dniu ……………………………………. r. w ………………………………………………………………………………………., pomiędzy:
1. Sprzedającym: ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
legitymującym/ą się dowodem osobistym seria i nr …………………………………………………., PESEL ……………………………………………., zamieszkałym/ą …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..
2. Kupującym: ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
legitymującym/ą się dowodem osobistym seria i nr …………………………………………………., PESEL ……………………………………………., zamieszkałym/ą …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..
zwanymi dalej łącznie „Stronami”, a osobno „Stroną”.

§ 1. Przedmiot umowy

1. Sprzedający oświadcza, że jest wyłącznym właścicielem lokalu mieszkalnego nr ………… położonego w ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. przy ul. …………………………………………………………………………, o powierzchni użytkowej …………………… m², wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym …………………………………………., dla którego Sąd Rejonowy ……………………………………………….. prowadzi księgę wieczystą nr …………………………………………………… .
2. Sprzedający oświadcza, że lokal stanowi samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy o własności lokali, jest wolny od praw i roszczeń osób trzecich, ograniczonych praw rzeczowych, zajęć komorniczych oraz innych obciążeń, z wyjątkiem ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..
3. Kupujący oświadcza, że zna stan prawny i faktyczny lokalu oraz akceptuje go.

§ 2. Cena i sposób zapłaty

1. Strony ustalają cenę sprzedaży lokalu na kwotę …………………………………………….. zł (słownie: ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… złotych).
2. Na poczet ceny Kupujący zapłaci Sprzedającemu kwotę …………………………………………….. zł tytułem zadatku / zaliczki* w terminie do dnia …………………………………………, przelewem na rachunek bankowy Sprzedającego nr ………………………………………………………………………………………………………………………….. .
3. Pozostała część ceny w kwocie …………………………………………….. zł zostanie zapłacona najpóźniej w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, przelewem na rachunek wskazany przez Sprzedającego lub w inny uzgodniony przez Strony sposób.
4. Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej, kwota zadatku / zaliczki* zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży.

§ 3. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

1. Strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczonej sprzedaży lokalu w formie aktu notarialnego najpóźniej do dnia ……………………………………….. r. przed notariuszem …………………………………………………………………….. w ………………………………………………………………………………………………………… .
2. Dokładny termin i godzina zostaną uzgodnione pomiędzy Stronami nie później niż na 7 dni przed datą upływu terminu wskazanego w ust. 1.

§ 4. Skutki niewykonania umowy

1. W przypadku, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie Kupującego, Sprzedający może od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek.
2. W przypadku, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie Sprzedającego, Kupujący może od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
3. W razie gdy kwota wpłacona na poczet ceny ma charakter zaliczki, w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej zaliczka podlega zwrotowi w nominalnej wysokości, chyba że Strony postanowią inaczej.

§ 5. Wydanie lokalu

1. Strony ustalają, że wydanie lokalu Kupującemu nastąpi najpóźniej w terminie ……………………………………….. dni od dnia podpisania umowy przyrzeczonej, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.
2. Do dnia wydania lokalu Sprzedający ponosi wszelkie koszty związane z jego utrzymaniem, w szczególności opłaty eksploatacyjne, czynsz do wspólnoty / spółdzielni mieszkaniowej oraz media.

§ 6. Koszty i postanowienia końcowe

1. Strony postanawiają, że koszty sporządzenia umowy przyrzeczonej oraz opłaty sądowe i notarialne ponosi ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… .
2. W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 389–390 k.c.
3. Wszelkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
4. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.
*niepotrzebne skreślić
……………………………………………………
Podpis Sprzedającego
……………………………………………………
Podpis Kupującego
Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania – wydrukuj, wypełnij i dostosuj do swojej transakcji.
Strona 1

Jak korzystać ze wzoru umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania

Wzór powyżej został przygotowany tak, aby możliwe było jego szybkie wypełnienie i dostosowanie do konkretnej transakcji. Możesz wydrukować go bezpośrednio z podglądu lub skorzystać z przycisku „Zapisz jako PDF”, aby zapisać umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania w formacie PDF i następnie edytować lub podpisać.

Pamiętaj, aby szczególnie starannie uzupełnić dane stron, numer księgi wieczystej, powierzchnię lokalu oraz wszelkie informacje o obciążeniach. Niedokładne oznaczenie nieruchomości może utrudnić późniejsze dochodzenie roszczeń, dlatego warto skorzystać z odpisu z księgi wieczystej i aktu notarialnego nabycia.

Zadatek czy zaliczka – co wybrać

W umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania często pojawia się pytanie, czy zastosować zadatek, czy zaliczkę. Zadatek ma silniejszą funkcję zabezpieczającą – w razie niewykonania umowy przez kupującego sprzedający może go zatrzymać, a w razie winy sprzedającego kupujący ma prawo żądać podwójnej kwoty.

Zaliczka natomiast pełni przede wszystkim funkcję płatniczą – co do zasady podlega zwrotowi, jeśli do umowy ostatecznej nie dojdzie. Wzór przewiduje obie opcje, dlatego należy wyraźnie skreślić niewłaściwe określenie („zadatek / zaliczka”), tak aby nie było wątpliwości co do charakteru wpłaconej kwoty.

Elementy, które można zmodyfikować

Termin i warunki zawarcia umowy przyrzeczonej

W dokumencie wskazano konkretny termin na zawarcie umowy przyrzeczonej. Możesz go dopasować do swoich potrzeb, uwzględniając np. czas potrzebny na uzyskanie kredytu hipotecznego. Jeśli kupujący finansuje zakup kredytem, warto dodać dodatkowe postanowienia o obowiązku złożenia wniosku kredytowego i konsekwencjach jego nieuzyskania.

Oświadczenia stron

Standardowe oświadczenia sprzedającego dotyczą prawa własności i braku obciążeń. Przy bardziej skomplikowanych stanach prawnych (np. służebności, hipoteki) można rozwinąć tę część, precyzyjnie opisując istniejące obciążenia i sposób ich spłaty lub wykreślenia przed aktem notarialnym. W razie wątpliwości warto skonsultować zapisy z notariuszem.

Koszty transakcji i wydanie lokalu

We wzorze przyjęto ogólną zasadę, że Strony same ustalają, kto ponosi koszty notarialne i sądowe. W praktyce często strony dzielą koszty lub przypisują je jednej ze stron. Możesz doprecyzować ten punkt, wpisując dokładne proporcje lub listę opłat. Również termin wydania lokalu można zmienić, np. powiązać go z datą zapłaty całej ceny bądź określić konkretny dzień.

Na co szczególnie uważać, podpisując umowę przedwstępną

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania sprawdź zawsze aktualny odpis księgi wieczystej oraz dokumenty potwierdzające prawo własności sprzedającego. Nie podpisuj umowy, jeśli dane w umowie nie zgadzają się z księgą wieczystą lub jeśli pojawiają się wątpliwości co do osoby właściciela.

Choć przedstawiony wzór ma charakter praktyczny, nie zastępuje on indywidualnej porady prawnej. Przy transakcjach o dużej wartości, problemach z zadłużeniem lub kilku współwłaścicielach warto rozważyć sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego – daje ona silniejsze zabezpieczenie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.